Agent immobilier : attention à l’activité de conseil en investissement !

Agent immobilier : attention à l’activité de conseil en investissement !

Un contrat d’assurance qui garantit un agent immobilier contre les risques encourus dans le cadre de son activité de vente de biens immobiliers s’applique-t-il en cas d’activité liée au conseil en investissement de biens immobiliers locatifs dans le cadre d’opération de défiscalisation ? Pas sûr, comme vient de le vivre un agent immobilier…


Agent immobilier : êtes-vous couvert pour l’activité de conseil en investissement ?

Dans le cadre de son activité professionnelle, un agent immobilier conseille à un client d’acheter un bien immobilier qui, selon lui, est un investissement rentable. Sauf que ce n’est pas le cas : l’agent immobilier est alors condamné à indemniser son client pour manquement à son devoir de conseil et de mise en garde des risques encourus en présence d’un investissement réalisé dans le cadre d’une opération de défiscalisation..

L’agent immobilier demande alors à son assureur de venir en garantie, comme le contrat d’assurance souscrit le prévoit. Ce que refuse l’assureur…

… à tort, selon l’agent immobilier : il rappelle que le contrat souscrit le couvre « pour les seules activités qui sont définies aux conditions particulières », à savoir « l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-location, en nu, en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis ; l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; la cession de cheptel agricole mort ou vif, la souscription, l’achat ou la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou nue-propriété ; l’achat, la vente de parts sociales ou négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ».

Certes, reconnaît l’assureur qui fait alors remarquer à l’agent immobilier que l’activité de « conseil en investissement », au titre de laquelle l’agent immobilier a été condamné, n’est pas couverte par la garantie souscrite par ce dernier.

Ce que conteste l’agent immobilier : il rappelle que le contrat d’assurance souscrit le couvre pour « l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-location, en nu, en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis ». Or, sa condamnation a pour origine, selon lui, la vente d’un immeuble. Il estime donc que l’assureur doit venir en garantie…

… à tort, pour le juge ! L’activité de conseil en investissement excède, selon lui, même si elle se rapporte à une opération immobilière, l’activité d’agent immobilier. Il est donc nécessaire que cette activité soit expressément couverte par le contrat d’assurance souscrit. Ce qui n’est pas le cas ici...

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21457

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