Plus-value immobilière : pas d’impôt pour la vente d’une résidence secondaire ?

Plus-value immobilière : pas d’impôt pour la vente d’une résidence secondaire ?

Un couple a acquis 2 appartements dont il fait de l’un sa résidence principale. Il décide de revendre le second qui constitue pour lui une résidence secondaire et paie l’impôt sur le gain réalisé. Mais l’achat du 1er appartement, sa résidence principale, est annulé. Une situation qui lui permet d’optimiser le coût fiscal de la vente du 2nd appartement, estime le couple. Pourquoi ?


L’annulation de l’achat de la résidence principale est sans incidence…

Un couple est propriétaire de deux appartements et réside dans l’un d’entre eux à titre de résidence principale. Il décide de vendre le second appartement et s’acquitte de l’impôt dû sur le gain réalisé.

Deux ans plus tard, à l’issue d’une procédure, l’achat de l’appartement constituant leur résidence principale est annulé par le juge. Le couple se rapproche alors de l’administration fiscale pour demander à bénéficier, rétroactivement, d’une exonération d’impôt sur le gain réalisé lors de la vente du second appartement.

En principe, lorsqu’une personne vend un appartement qui ne constitue pas sa résidence principale, donc lorsqu’elle vend une résidence secondaire, le gain issu de la vente est normalement imposé. Ce principe comporte toutefois une exception notable puisqu’il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt si les conditions suivantes sont remplies, à savoir :

  • la vente en cause doit être la 1ère vente d’un logement autre que la résidence principale ;
  • le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant cette vente ;
  • les sommes reçues suite à la vente doivent être utilisées pour acheter ou construire la résidence principale du vendeur dans un délai maximum de 24 mois.

Le couple insiste : l’annulation de l’achat de leur résidence principale permet de considérer qu’au moment de la vente de leur résidence secondaire, il n’était pas propriétaire de l’appartement dans lequel la famille était établie.

Ce que conteste l’administration qui considère que, pour déterminer s’il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt, il faut se placer au jour de la vente. Or, au jour de la vente de la résidence secondaire, l’achat la résidence principale n’avait pas encore été annulé : le couple en était toujours propriétaire. L’administration maintient donc son refus…

…ce que confirme le juge, qui rappelle qu’en plus d’être propriétaire de sa résidence principale au jour de la vente de la résidence secondaire, le couple n’a pas utilisé les fonds issus de la vente, dans le délai de 24 mois, pour acheter une résidence principale.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 1er juin 2017, n°16LY01951

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