Vente d’un terrain à bâtir : TVA sur la marge ou sur le prix de vente total ?

Vente d’un terrain à bâtir : TVA sur la marge ou sur le prix de vente total ?

Professionnel de l’immobilier vous avez acheté un terrain à bâtir que vous revendez aujourd’hui par lots. Puisqu’au moment de votre achat, vous n’avez pas pu récupérer la TVA payée, vous avez demandé, à l’occasion de la vente de ce bien, à bénéficier du régime de taxation sur la marge, ce que l’administration vous refuse. Pourquoi ?


TVA sur marge : le bien revendu doit être identique au bien acquis !

Si, par principe, les ventes de terrain à bâtir réalisées par un professionnel (on parle d’assujetti agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique) sont soumises de plein droit à la TVA, la taxation peut être calculée soit sur le prix de vente total, soit sur la marge réalisée par le vendeur.

Pour pouvoir bénéficier de la taxation sur la marge réalisée, 2 conditions doivent être remplies :

  • l’achat du terrain ne doit pas avoir permis au vendeur de récupérer la TVA (pas de droit à déduction) ;
  • le bien acquis doit être revendu à l’identique, tant au regard de ses caractéristiques physiques qu’au regard de ses caractéristiques juridiques.

Ainsi, si un assujetti achète un terrain à bâtir et le revend ensuite par lots, la vente ne pourra pas bénéficier du régime de taxation sur la marge : la vente des lots sera soumise à TVA sur le prix total, sauf à ce qu’une division parcellaire soit intervenue avant même la signature de l’acte d’achat du terrain. En clair, si le terrain était déjà découpé en lots avant l’achat, la revente en lots (sous réserves que les lots aient la même consistance) sera soumise à la TVA sur la marge. En revanche, si la division intervient après l’acquisition, il sera fait application de la TVA sur le prix de vente total.

Retenez que si l’une des 2 conditions n’est pas remplie, la TVA sera calculée sur le prix de vente total. Ainsi, si le bien vendu n’est pas identique au bien acquis, le vendeur ne pourra pas demander à bénéficier de la taxation sur la marge et ce, même si l’acquisition n’avait pas ouvert droit à déduction !

Source : Réponse ministérielle Giudicelli, Sénat, 7 septembre 2017, n°00904

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