Vis ma vie… de syndic immobilier !

Vis ma vie… de syndic immobilier !

L’activité de syndic immobilier n’est pas tous les jours simple : la gestion d’un immeuble demande, en effet, de trouver un accord entre plusieurs copropriétaires, ce qui peut parfois être difficile. Voici 3 exemples qui vous permettront sous doute d’optimiser votre gestion d’immeuble en copropriété…


Syndic immobilier : attention aux copropriétaires indélicats !

Un syndicat des copropriétaires se plaint qu’un copropriétaire ait annexé les combles, qui sont des parties communes de la copropriété, et ce sans autorisation. Ce que conteste le copropriétaire : il rappelle qu’aux termes du règlement de copropriété, les parties communes comprennent le gros œuvre des planchers. Or, son appartement est séparé des combles par un simple plafond de plâtre et non par du gros œuvre. Dès lors, il considère que son appartement et les combles font partie d’un même ensemble constituant son lot de copropriété.

« Faux » répond le syndicat des copropriétaires : si le règlement de copropriété précise que les parties communes comprennent le gros œuvre des planchers, il reste, selon lui, muet sur la nature des combles. Il est donc nécessaire, selon le syndicat des copropriétaires, de se référer à l’état descriptif de division (EDD). Or, celui-ci ne mentionne pas que l’appartement du copropriétaire ait accès aux combles.

De plus, le syndicat des copropriétaires rappelle qu’avant les travaux effectués par le copropriétaire pour annexer les combles, ceux-ci étaient d’un seul tenant et accessibles seulement par une trappe située dans la cage d’escalier de l’immeuble qui est une partie commune.

Tous ces éléments amènent le juge à considérer que le copropriétaire s’est approprié sans autorisation des parties communes. Le copropriétaire doit donc remettre les combles en l’état où ils se trouvaient avant qu’il ne se les approprie.


Syndic immobilier : attention aux vices de construction !

Un copropriétaire se plaint d’infiltrations dans son appartement. Après expertise, il est révélé que des travaux sont nécessaires dans les parties communes de l’immeuble. Le copropriétaire demande donc au syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux nécessaires et de l’indemniser pour les dégâts occasionnés dans son appartement.

Ce que le syndicat des copropriétaires refuse : il rappelle que les infiltrations sont causées par un vice de construction qui n’est pas de son fait. Dès lors, il n’a pas à indemniser le copropriétaire. En outre, il n’a pas à assumer seul, estime-t-il, la charge des travaux de réparation puisqu’une partie des travaux doit être exécutée sur la ruelle attenante à l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires considère donc qu’il n’est pas en capacité de réaliser ces travaux sur la ruelle qui ne lui appartient pas.

Le juge condamne cependant le syndicat des copropriétaires à indemniser totalement le copropriétaire victime des infiltrations, car même si le vice de construction n’est pas de son fait, il en est responsable. Par contre, le juge donne raison au syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les travaux devant être effectués dans la ruelle : ce n’est pas à lui de les faire exécuter puisque la ruelle appartient au domaine public, et plus précisément à la commune.


Syndic immobilier : attention aux mauvaises conceptions !

Un copropriétaire est victime de fuites d’eaux dans son appartement situé au 1er étage. Ces fuites d’eaux provoquent des dégâts dans le commerce qui est situé en-dessous, dégâts suffisamment importants pour que le commerçant finisse par ne plus pouvoir exploiter son activité. Le commerçant réclame alors au syndicat des copropriétaires et au copropriétaire possédant l’appartement situé au-dessus de son local professionnel une indemnisation pour le préjudice subi (pertes financières et perte du fonds de commerce).

Ce que refuse le syndicat des copropriétaires : il rappelle que le dégât des eaux provient d’un vice de construction trouvant son origine dans les parties privatives de l’immeuble. Il estime donc que le dirigeant doit seulement réclamer des comptes au copropriétaire possédant le lot qui comprend un vice de construction…

… à tort selon le commerçant : si le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable des vices de construction affectant les parties privatives, ce dernier a toutefois commis une faute en laissant subsister un réseau collecteur commun en sous-sol qui présente des contre-pentes favorisant le débordement de l’eau non évacuée au 1er étage. Ce qui a fini par arriver dans l’appartement du copropriétaire situé au-dessus du commerce du dirigeant…

Argument qui va convaincre le juge ! Le syndicat des copropriétaires est donc condamné à indemniser le dirigeant, sa responsabilité étant retenu à hauteur de 80 %, les 20 % restant étant à la charge du copropriétaire.

Source :

  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 septembre 2017, n° 16-18908
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 septembre 2017, n° 16-19571
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 septembre 2017, n° 16-17825

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