2018 : l’IFI annule et remplace l’ISF

2018 : l’IFI annule et remplace l’ISF

Parmi les mesures phares de la Loi de Finances pour 2018, on retrouve l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). A partir du 1er janvier 2018, ce nouvel impôt vient remplacer l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) qui est définitivement supprimé. En quoi consiste ce nouvel impôt ?


IFI /ISF : de nombreux points communs

L’IFI et l’ISF sont similaires sur un certain nombre de points :

  • un IFI par foyer fiscal : les couples mariés, les partenaires de Pacs ainsi que les concubins notoires sont imposés ensemble à l’IFI. Le foyer fiscal comprend également les enfants mineurs lorsque le particulier assume la gestion de leurs biens ;
  • un IFI par année : l’IFI suppose toujours de se placer au 1er janvier de l’année pour apprécier le patrimoine qui devra être soumis à l’impôt ;
  • un IFI pour les particuliers uniquement : pour ceux qui se réinstallent en France après avoir vécu pendant 5 ans à l’étranger (domicile fiscal), l’exonération temporaire des biens détenus à l’étranger est maintenue.

Les particuliers sont soumis à l’IFI si le montant de leur patrimoine net s’élève à plus de 1 300 000 €. Entendons-nous bien : il s’agit, ici, d’un montant net, de sorte qu’il faut tenir compte des actifs, mais aussi des dettes pour estimer ce seuil d’assujettissement. N’oubliez pas que l’impôt dû sera (toujours) calculé sur la part du patrimoine taxable qui excède 800 000 €.

En conséquence, il y a soumission à l’IFI si le patrimoine net est d’au moins 1,3 M€, mais le barème d’imposition est établi de telle manière qu’il commence à s’appliquer à la fraction du patrimoine net qui est au moins égale à 800 000 €.

Le barème applicable à l’IFI, de même que le plafonnement et la décote sont identiques à ceux existants dans le cadre de l’ISF.

Ainsi, pour éviter une disproportion trop importante entre le montant des impôts et les revenus du contribuable, il est prévu un mécanisme de plafonnement de l’IFI : si le total formé par cet impôt sur la fortune et l’impôt sur le revenu excède 75 % des revenus de l’année précédente, l’excédent viendra en diminution du montant de l’IFI à payer.


IFI /ISF : une base d’imposition différente

Comme nous venons de le voir, ces 2 impôts concernent les mêmes personnes, la base de calcul, elle, est considérablement modifiée : seul le patrimoine immobilier est, en effet, taxable au titre de l’IFI.

Seul le patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle du redevable de l’IFI est visé par cet impôt. Ce patrimoine immobilier comprend non seulement les biens immobiliers, tels qu’entendus physiquement (un immeuble, une maison, etc.), mais aussi les droits immobiliers (l'usufruit ou le droit d'usage par exemple) et les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative dans le patrimoine immobilier détenu par cette société :

  • Biens immobiliers : sous réserve d’exonérations, sont imposables les bâtiments à usage d’habitation ou à usage professionnel (qu’ils soient loués ou occupés par le propriétaire lui-même), les terrains non bâtis, les bâtiments en cours de construction, les bâtiments classés monuments historiques, etc.
  • Parts ou actions de sociétés: sous réserve d’exonérations, la valeur des parts ou actions sera soumise à l’IFI pour la fraction représentative des biens et droits immobiliers compris dans l’actif de la société, dès lors que vous détenez au moins 10 % du capital de cette société.

Notez que, s’agissant des parts ou actions taxables, des aménagements sont prévus, notamment lorsque les biens immobiliers sont affectés à l’activité professionnelle de l’entreprise et plus spécifiquement s’agissant des sociétés holdings.

De même, l’exonération des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle du particulier est maintenue, dans les mêmes conditions que celle qui existait en matière d’ISF.

Notez encore que d’autres biens sont soumis à des règles particulières. Tel est le cas, notamment, des biens immobiliers placés en fiducie qui sont imposés dans le patrimoine du constituant, ou de la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie rachetables pour la fraction représentative des biens immobiliers imposables, etc.

Dernier point : les biens et droits immobiliers sont, par principe, évalués selon leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition. Toutefois, l’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale est maintenu.


IFI : quid des dettes déductibles ?

L’IFI est calculé sur une base nette : schématiquement, il s’agit d’appliquer à votre patrimoine la formule « actif (biens et droits immobiliers) – passif (dettes déductibles) ». Le résultat de cette opération constitue la base sur laquelle l’impôt est calculé.

L’IFI étant un impôt plus restreint que l’ISF, les règles de déduction de passif ont nécessairement dû être adaptées. Ainsi, une dette est déductible si elle concerne un bien imposable, si elle existe effectivement au 1er janvier de l’année d’imposition et si elle est contractée et supportée par le redevable de l’IFI.

La Loi de Finances fixe une liste des dettes désormais déductibles. Il s’agit :

  • des dépenses d’acquisition du bien immobilier ou des parts et actions de société (à proportion de la quote-part représentative de droits immobiliers) ;
  • des travaux de réparation et/ ou d’entretien ;
  • des travaux d’agrandissement, d’amélioration ou de construction ;
  • des impositions liées à la propriété immobilière (taxe foncière, taxe sur les bureaux en Ile-de-France, IFI lui-même).

En revanche, ne sont plus déductibles au titre de l’IFI les emprunts :

  • contractés auprès d’un membre du foyer fiscal ;
  • contractés auprès d’un membre du groupe familial ;
  • contractés auprès d’une société contrôlée par le contribuable ou par un ou plusieurs membres de son foyer fiscal.

Il existe toutefois une tolérance concernant les prêts souscrits auprès d’un membre du groupe familial ou auprès d’une société contrôlée : si le contribuable démontre que l’emprunt a été consenti dans des conditions normales (montant du prêt, respect des échéances, etc.), il pourra être traité comme une dette déductible.

Notez que des règles particulières de déduction s’appliquent en ce qui concerne les prêts « in fine ».

Pour mémoire, un prêt « in fine » est un emprunt permettant à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts durant toute la durée du prêt, le capital étant quant à lui remboursé intégralement à l’échéance.

Enfin, un plafond de déduction est créé pour les patrimoines dont la valeur taxable est supérieure à 5 M d’€ et pour lesquels le montant des dettes dépasse 60 % de cette valeur : dans cette hypothèse, le particulier ne pourra déduire que 50 % du montant des dettes qui excède cette limite.


IFI : des réductions d’impôt aménagées ?

La réduction « ISF pour dons » est maintenue et transposée à l’IFI : elle sera appliquée en matière d’IFI selon les règles actuellement en vigueur en matière d’ISF.

Quant à la réduction ISF-PME, elle est dorénavant supprimée.

Notez toutefois que si le contribuable a effectué des versements entre la date limite de dépôt de la déclaration d’ISF (15 ou 17 juin 2017) et le 31 décembre 2017 dans le but de bénéficier de la réduction ISF-PME, tout n’est pas perdu : il pourra appliquer sa réduction d’impôt sur l’IFI dû au titre de 2018.


IFI : des obligations ?

Les obligations déclaratives sont allégées puisque, quel que soit le montant du patrimoine taxable (à partir du moment où il est supérieur à 1,3 M d’€), le contribuable devra le déclarer directement sur sa déclaration de revenus (2042), à laquelle il devra joindre des annexes dont le modèle sera établi par décret.

La déclaration spécifique 2725 qui concernait les personnes propriétaires d’un patrimoine évalué à plus de 2 570 000 € disparaît.

Source : Loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017 de Finances pour 2018 (article 31)

2018 : l’ISF est mort, vive… l’IFI ? © Copyright WebLex - 2018



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