Syndic immobilier : histoires vécues…

Syndic immobilier : histoires vécues…

« Plus on est de fous, plus on rit »… sauf dans les copropriétés où la cohabitation n’est pas toujours simple. Ce qui se vérifie notamment au cours des assembles générales comme l’illustre 3 petites histoires vécues par des syndics immobiliers et dont le point final a dû être écrit par le juge…


Syndic immobilier : l’histoire d’une assemblée générale régulière…

Dans un immeuble en copropriété, un syndic envoie les convocations à la prochaine assemblée générale (AG) aux copropriétaires. Entre temps, son mandat prend fin. Il est alors remplacé par un nouveau syndic qui préside l’AG.

Une des décisions votées lors de cette AG ne plaît pas à un couple de propriétaires, qui réclame alors son annulation en expliquant que l’AG a été irrégulièrement convoquée. Irrégularité qui relève de la responsabilité de l’ancien syndic : il rappelle, en effet, que si celui-ci était encore valablement en exercice lors de l’envoi des convocations, son mandat avait pris fin lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG, un nouveau syndic ayant alors pris sa place.

Or, pour qu’une AG soit valable, il est nécessaire, selon le couple, que le syndic qui envoie les convocations ait encore un mandat de gestion lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG. Ce qui n’est pas le cas ici. L’AG doit donc être annulée pour irrégularité…

… à tort selon le syndicat des copropriétaires : celui-ci considère que l’AG convoquée par l’ancien syndic est parfaitement valable. Pour lui, un syndic peut parfaitement convoquer des copropriétaires à une AG, dès lors que son mandat est encore valide, peu importe que son mandat ait pris fin lors de la réception de ces convocations et de la tenue de l’AG qui se rapporte à ces convocations.

« Exact » répond le juge qui rejette la demande d’annulation de l’AG du couple. Le syndic a ici parfaitement exécuté sa mission.


Syndic immobilier : l’histoire d’une assemblée générale irrégulière…

Dans une autre affaire, un copropriétaire a également réclamé l’annulation d’une décision d’AG avec laquelle il n’était pas d’accord. Pour lui, le vote de cette décision est entaché d’irrégularité pour une question de pouvoirs : il rappelle que, si un copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, ce dernier peut recevoir des délégations de vote, à condition toutefois que le total des voix dont il dispose n'excède pas 5 % des voix, à défaut il ne peut recevoir plus de 3 délégations.

Or, il constate que l’un des copropriétaires disposait de plus de 5 % des voix après avoir reçu plus de 3 délégations de vote. Dès lors, la décision n’a pas été valablement votée.

Raisonnement que valide le juge : parce qu’un copropriétaire qui avait reçu plus de 3 délégations de vote disposait de plus de 5 % des voix, le copropriétaire mécontent est fondé à réclamer et à obtenir l’annulation de la décision votée en AG avec laquelle il n’est pas d’accord.


Syndic immobilier : l’histoire d’un copropriétaire qui s’oppose à une décision votée en AG

Un copropriétaire possède un ou plusieurs lots auxquels est attribué une quote-part représentée par des « tantièmes » : ils servent notamment à déterminer le nombre de voix dont les copropriétaires disposent en AG, ainsi que le montant des charges attribués à chaque lot de copropriété.

Pour s’assurer que la quote-part attribuée à chaque lot correspond effectivement à sa superficie, il a été pris la décision, au cours d’une AG, de procéder au mesurage de tous les lots de copropriété. Sauf que le jour du mesurage des lots, un copropriétaire refuse que le géomètre-expert pénètre dans son appartement. Pour lui, cette décision porte atteinte au respect du domicile de manière disproportionnée.

Ce que conteste le syndicat des copropriétaires : la décision, régulièrement votée, est parfaitement proportionnée au regard de son but légitime, à savoir s’assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots de copropriété.

Source :

  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-24646
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-21272
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21971

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Syndic immobilier : histoires vécues…

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« Plus on est de fous, plus on rit »… sauf dans les copropriétés où la cohabitation n’est pas toujours simple. Ce qui se vérifie notamment au cours des assembles générales comme l’illustre 3 petites histoires vécues par des syndics immobiliers et dont le point final a dû être écrit par le juge…


Syndic immobilier : l’histoire d’une assemblée générale régulière…

Dans un immeuble en copropriété, un syndic envoie les convocations à la prochaine assemblée générale (AG) aux copropriétaires. Entre temps, son mandat prend fin. Il est alors remplacé par un nouveau syndic qui préside l’AG.

Une des décisions votées lors de cette AG ne plaît pas à un couple de propriétaires, qui réclame alors son annulation en expliquant que l’AG a été irrégulièrement convoquée. Irrégularité qui relève de la responsabilité de l’ancien syndic : il rappelle, en effet, que si celui-ci était encore valablement en exercice lors de l’envoi des convocations, son mandat avait pris fin lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG, un nouveau syndic ayant alors pris sa place.

Or, pour qu’une AG soit valable, il est nécessaire, selon le couple, que le syndic qui envoie les convocations ait encore un mandat de gestion lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG. Ce qui n’est pas le cas ici. L’AG doit donc être annulée pour irrégularité…

… à tort selon le syndicat des copropriétaires : celui-ci considère que l’AG convoquée par l’ancien syndic est parfaitement valable. Pour lui, un syndic peut parfaitement convoquer des copropriétaires à une AG, dès lors que son mandat est encore valide, peu importe que son mandat ait pris fin lors de la réception de ces convocations et de la tenue de l’AG qui se rapporte à ces convocations.

« Exact » répond le juge qui rejette la demande d’annulation de l’AG du couple. Le syndic a ici parfaitement exécuté sa mission.


Syndic immobilier : l’histoire d’une assemblée générale irrégulière…

Dans une autre affaire, un copropriétaire a également réclamé l’annulation d’une décision d’AG avec laquelle il n’était pas d’accord. Pour lui, le vote de cette décision est entaché d’irrégularité pour une question de pouvoirs : il rappelle que, si un copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, ce dernier peut recevoir des délégations de vote, à condition toutefois que le total des voix dont il dispose n'excède pas 5 % des voix, à défaut il ne peut recevoir plus de 3 délégations.

Or, il constate que l’un des copropriétaires disposait de plus de 5 % des voix après avoir reçu plus de 3 délégations de vote. Dès lors, la décision n’a pas été valablement votée.

Raisonnement que valide le juge : parce qu’un copropriétaire qui avait reçu plus de 3 délégations de vote disposait de plus de 5 % des voix, le copropriétaire mécontent est fondé à réclamer et à obtenir l’annulation de la décision votée en AG avec laquelle il n’est pas d’accord.


Syndic immobilier : l’histoire d’un copropriétaire qui s’oppose à une décision votée en AG

Un copropriétaire possède un ou plusieurs lots auxquels est attribué une quote-part représentée par des « tantièmes » : ils servent notamment à déterminer le nombre de voix dont les copropriétaires disposent en AG, ainsi que le montant des charges attribués à chaque lot de copropriété.

Pour s’assurer que la quote-part attribuée à chaque lot correspond effectivement à sa superficie, il a été pris la décision, au cours d’une AG, de procéder au mesurage de tous les lots de copropriété. Sauf que le jour du mesurage des lots, un copropriétaire refuse que le géomètre-expert pénètre dans son appartement. Pour lui, cette décision porte atteinte au respect du domicile de manière disproportionnée.

Ce que conteste le syndicat des copropriétaires : la décision, régulièrement votée, est parfaitement proportionnée au regard de son but légitime, à savoir s’assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots de copropriété.

Source :

  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-24646
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-21272
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21971

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