Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente ? Telle est la question !

Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente ? Telle est la question !

En matière de vente immobilière, il est souvent signé, soit une promesse synallagmatique de vente (également appelée compromis de vente), soit une promesse unilatérale de vente. Ces 2 contrats contiennent des obligations aux conséquences juridiques différentes, qu’il ne faut pas négliger, comme une société en a fait l’amère expérience...


Compromis de vente et promesse unilatérale de vente : quelle différence ?

2 sociétés signent un contrat intitulé « promesse synallagmatique de vente et d’achat », appelé plus communément « compromis de vente », portant sur 4 parcelles destinées à la construction d’un centre commercial.

Diverses conditions suspensives sont prévues qui sont par la suite toutes réalisées. Malgré tout, un désaccord apparaît entre les parties et l’acte de vente n’est pas finalisé. Le vendeur conserve alors une somme correspondant à 10 % du prix vente, somme qui lui avait été versée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Mais l’acquéreur réclame le remboursement de cette somme : il explique que le contrat signé n’est pas un « compromis de vente », malgré son intitulé, mais une « promesse unilatérale de vente » (PUV). Pour preuve, il constate que l’acte prévoit les clauses suivantes :

  • le contrat prévoit une date limite pour une « levée d’option », postérieure à la date de réalisation des conditions suspensives ;
  • le vendeur ne peut pas renoncer à vendre ;
  • l’acquéreur peut refuser d’acquérir sous la seule sanction de perdre la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation, correspondant à 10 % du prix de vente.

L’acte répond donc aux caractéristiques d’une PUV et non d’un compromis de vente, constate l’acquéreur. Or, pour être valable, une PUV doit être enregistrée au Centre des impôts dans les 10 jours de son acceptation par l’acquéreur, lorsqu’elle n’est pas conclue sous la forme d’un « acte authentique ».

Dès lors, il considère que la PUV est nulle et que le vendeur doit lui rembourser la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 juin 2018, n° 17-18670

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